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　　房地产板块再度活跃，天地源（600665）、南都物业（603506）涨停，我爱我家（000560）、特发服务（300917）、滨江集团（002244）、世联行（002285）等跟涨。

　　内房股继续昨日大涨行情，世茂集团再度飙涨63%，涨幅一度扩大至73%，两日累计升幅翻倍。此外，中国奥园、正荣地产、花样年控股、融信中国、华南城均涨超20%。旭辉控股、龙光集团跟涨，建材水泥股等产业链齐涨。

　　近期限购密集放松

　　消息面上，政治局会议4月底提出“消化存量、优化存量”后，多城快速回应，积极响应中央号召。天津当天放松市六区120平以上新房限购，京津冀户籍购房一视同仁。北京当天放宽购买五环外商品房限制。随后5月初始，多城陆续密集出台相关楼市优化政策。5月6日，深圳定向放松非核心区限购，适度调整企业购房规则。5月9日，杭州、西安两大核心二线城市相继全面解除住房限购。

　　华泰证券分析，需求端优化以取消限购为主，同时加大购房支持。从三城市发文的具体内容来看，政策在供需两端均有所优化。需求端适应新 的供求关系，退出以往的购房限制性政策以及加大住房信贷等支持，主要包括：

　　1）取消购房资格限制，不同于以往的在社保或限购区域方面的微调， 本次三城市均指出全面取消住房限购。

　　2）购房支持政策：杭州加强住房信 贷支持，购房人在所购住房城区没有住房或者有一套住房但在挂牌出售的， 新购住房按揭贷款均可按首套认定。同时，由于杭州信贷政策与限购区域挂钩，所以随着限购区域的取消，全市首付比例均为20%/30%（首套/二套， 之前限购区为25%/35%）。西安降低公积金贷款首付比例，提高多孩家庭贷 款额度。在购房门槛与能力方面对购房者做出支持。

　　供给端聚焦于优化供地结构、盘活现有存量以及供给高质量住宅：

　　1）优化 供应：成都与杭州均指出将建立或深化房地联动，根据供求关系优化供地， 与自然资源部发文定调一致。

　　2）盘活闲置房源：成都鼓励市场主体将自有 闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，西安 鼓励企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后 用于职工宿舍等运营。以上均是对政治局会议所提出的“统筹研究消化存量 房产和优化增量住房的政策措施”回应与落实。

　　3）另外成都、杭州均指出 推动开发高品质住宅产品，西安指出创新户型设计，满足购房者品质需求。

　　根据华泰证券统计，目前还有四个一线城市以及天津、石家庄、珠海及海南8个省市尚在全域或核心区域执行限购政策，后续有望进一步优化调整。

　　今年年中核心区域房价有望企稳

　　国泰君安证券研报认为，近期，房地产相关政策密集落地，从上至下、从地至房均直指“库存去化”，我们认为全国范围内的去库存行动拉开大幕。政策更显丰富多元，尤其是“以旧换新”相关政策，在郑州出现收购模式后，肇庆再提出“旧转保”。政策作用下，预期市场信心的逐步提振将引导销售走向企稳，而土地市场将会迎来多地供应规模、节奏、方向等的调整。

　　中信建投（601066）证券发布研究报告称，近期重点城市密集出台松绑限购政策，预计一线城市调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。近期有多个核心城市出台了限购放松的政策，包括北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120平以上新房限购；深圳单身非本市户籍及双子女户籍家庭可在部分区域加购1套房等。预计在新的政策基调下，一线城市的房地产调控政策向主城区优化、二线城市全面取消限购的格局将加速形成。

　　中信证券研报表示，从历史上来看，核心城市和其他区域并不是虹吸和被虹吸的关系，核心城市房价稳定，才会稳住全国范围房价的信心。当前房地产的供求形势已经发生重大变化，仍然存在的一些限制反而成为了限制需求释放的重要因素，迫切需要加以调整。

　　中信证券认为，当前，各地纷纷放开限购、限价、限贷等政策，且某一地政策在局部的突破，就很有可能成为下一个城市效仿的模版。2024年年内限购很可能将逐渐退出历史舞台，按揭贷款利率将继续大幅下降。而且各地出台政策的速度越来越快。如果市场尚不能在5月明显复苏，则6月仍是各地进一步出台政策的窗口。同时，6月是企业推货的高峰，也可能成为核心城市核心区域挂牌量见顶回落，房价企稳的关键时间窗口。

　　华泰证券认为，随着后续调整政策的城市范围将进一步扩大，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。国金证券指出，当前行业基本面已经处于底部区间，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，因此地产股的底部已基本明确。

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